Um imóvel foi vendido por meio de contrato ou compromisso de compra e venda, ocorrendo a quitação integral do valor. Anos após, o vendedor é intimado em Execução Fiscal, por falta de pagamento do IPTU. Mesmo ciente da conclusão da venda, aquele imóvel, que agora pertence a outra pessoa, ainda continua vinculado ao seu nome e por conta disso ele está na dívida ativa.

Por que isso ocorre?

De acordo com o Código Civil e a Lei de Registros Públicos, se o imóvel ainda consta na matrícula como propriedade do vendedor, este continua a ser o proprietário e, consequentemente, poderá ser executado judicialmente.

O Código Tributário Nacional define o fato gerador e o contribuinte do IPTU, como sendo o proprietário do imóvel o titular do seu domínio útil ou seu possuidor a qualquer título. Logo, a Municipalidade pode eleger o sujeito passivo da execução e, ainda, acionar proprietário e possuidor conjuntamente.

O STJ entende que o promitente vendedor, enquanto proprietário do imóvel tributado na respectiva matrícula perante o Cartório de Registro de Imóveis, é o sujeito passivo da obrigação, já que não houve a publicidade da transferência do imóvel no Registro Imobiliário.

Desse modo, a responsabilidade pelo débito de IPTU será do proprietário do imóvel, na qualidade de vendedor, somada à responsabilidade do possuidor do imóvel ou, neste caso, o comprador.

Como evitar esse tipo de transtorno?

*Registrar o Contrato ou Compromisso de compra e venda do imóvel, na respetiva matrícula;
*Alterar o cadastro do contribuinte na Prefeitura Municipal;
*Lavrar a escritura pública definitiva de compra e venda e registrá-la no Registro de Imóveis.

Importante esclarecer que muitas decisões judiciais ainda aceitam a exclusão do promitente vendedor do polo passivo da execução fiscal quando o compromisso de compra e venda foi devidamente registrado. O STJ ampliou a exigência tornando imprescindível o registro da escritura pública definitiva para excluir o vendedor da responsabilidade pelo débito fiscal.

Assim, o comprador sem o efetivo registro do imóvel em seu nome deixa de ter a legítima propriedade, sendo apenas possuidor, e o vendedor, pode assumir a conta por uma dívida fiscal que não é dele.